Rencana Bisnis dalam Studi Kelayakan Bisnis

BAB I

PENDAHULUAN

1.1         Pengertian Business Plan

Bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba. Secara historis kata bisnis dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti “sibuk” dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk mengerjakan aktifitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan.

Perencanaan bisnis merupakan pedoman untuk mempertajam rencana-rencana yang diharapkan, karena di dalam perencanaan bisnis ini dapat diketahui posisi perusahaan saat ini, arah dan tujuan perusahaan, dan cara mencapai sasaran yang ingin dicapai.

Agar perusahaan berjalan pada jalan yang benar maka seorang wirausaha harus menyususn Business Plan. Business Plan merupakan suatu dokumen yang menyatakan keyakinan akan kemampuan sebuah bisnis untuk menjual barang atau jasa dengan menghasilkan keuntungan yang memuaskan dan menarik bagi penyandang saran. Pengertian lain dari business plan adalah sebuah selling document yang mengungkapkan daya tarik dan harapan sebuah bisnis kepada penyandang dana potensial.

Business Plan atau rencana bisnis adalah dokumen tertulis yang disiapkan oleh wirausaha yang menggambarkan semua unsur yang relevan baik internal maupun eksternal mengenai perusahaan untuk memulai pada waktu usaha. Adapun isinya sering merupakan perencanaan terpadu menyangkut pemasaran, permodalan, operasional dan sumber daya manusia.

1.2    Perencanaan Awal Bisnis

Sebelum memulai usaha sewa properti ini maka terlebih dahulu dilakukan perencanaan usaha yang akan dilakukan, antara lain adalah mencari lokasi yang strategis untuk mendirikan properti agar mudah dicapai atau diakses, kemudian menentukan bentuk properti yang bagaimana yang akan dibangun dan pada usaha ini akan diberikan fasilitas tambahan untuk menarik penyewa.

 

 1.3    Tujuan perencanaan bisnis

Setiap pengusaha memiliki tujuan dalam perencanaan bisnis seperti berikut:

1. Untuk memperjelas business yang akan dilakukan
2. Untuk mengetahui arah dan tujuan perusahaan
3. Sebagai cara untuk mencapai sasaran yang ingin dicapai
4. Untuk mempertajam rencana-rencana yang telah ditetapkan atau rencana yang diharapkan

Tujuan dari pembuatan makalah ini adalah untuk menjabarkan apa itu bisnis dan manfaat bisnis tersebut. Sehingga dengan adanya perencanaan bisnis maka pebisnis dapat mengetahui strategi, kelebihan maupun kelemahan yang akan dihadapi. Masalah terkait bisnis dapat dikendalikan, memperluas pengetahuan bisnis dan dapat membangun usaha yang lebih baik. Tujuan memilih bisnis kost-kostan karena keuntungan yang didapat sudah pasti, mengurus surat perijinan lebih mudah, dan target pasar sudah jelas.

1.4    Gambaran Umum Bisnis

Proyek yang akan didirikan adalah sebuah usaha yang bergerak dibidang properti. Badan usaha ini akan diberi nama “Roma Kost” dengan logo yang digunakan adalah sebuah gambar rumah dengan warna yang soft dan menarik beserta nama kost tersebut. Penggunaan nama Roma Kost ditetapkan, karena sesuai dengan pemilik kost itu sendiri yaitu Romaida yang memiliki makna yaitu “datanglah” sehingga banyak orang-orang yang akan berdatangan untuk menyewa kost tersebut. Lokasi usaha direncanakan di daerah jakarta selatan, tepatnya di Jl. Timbul. Bangunan Roma Kost dibuat dengan model yang minimalis tetapi tetap terlihat bergaya. Dan dengan konsep kamar yang sederhana tetapi tetap nyaman untuk ditinggali. Dengan parkiran yang cukup luas agar memberi kenyamanan kepada  penghuni kos yang memiliki kendaraan.

Lokasi Roma kost ini dipilih karena merupakan lokasi strategis, dimana akses ke jalan raya, kampus, warnet, tempat makan seperti warteg, indomart, alfamart, masjid, gereja, terminal busway, stasiun commuterline (krl) dan ke pusat kota tidak jauh. Sehingga kostan yang akan didirikan menjadi pilihan yang tepat untuk mahasiswa/i, pelajar dan karyawan yang merantau atau jauh dari rumah. Berdasarkan dari hal diatas dapat diketahui bahwa pasar yang dituju adalah pelajar, mahasiswa, dan karyawan. Fasilitas yang disediakan adalah kasur sorong ukuran single, free biaya air, kamar mandi dalam, kipas angin, wifi, ruang belajar bersama, sepeda dan dapur bersama. Roma kost didirikan sebanyak 20 kamar kost dengan biaya sewa sebesar Rp. 1.100.000,-/kamar/bulan, adapun penetapan harga tersebut telah ditinjau dari beberapa aspek tertentu seperti fasilitas yang diberikan dan lainnya. Pengelolaan perijinan usaha, keuangan baik dalam pembangunan, maupun usaha yang telah berjalan, dan pemasaran dihandle sendiri oleh pemilik.

Pada awal berdirinya bisnis ini akan  dikelola oleh pemiliknya sendiri, namun seiring berkembangnya bisnis ini maka pemilik memutuskan untuk mempunyai Asisten atau Manajer yang bertugas untuk mengontrol kondisi dan lingkungan kost. Memilih Manajer yang dipercaya memang agak sulit, sebab ini menyangkut masalah karakter, kejujuran, kedisiplinan dan kemampuan seseorang. Sehingga untuk membangun karakter dan kemampuan yang diharapkan maka dibutuhkan training terhadap Asisten atau Manajer yang akan dipekerjakan. Apabila pemilik sudah menemukan manajer yang tepat dan usaha ini sudah balik modal, maka pemilik akan membangun rumah kos lagi didaerah yang berbeda guna menambahkan keuntungan atau dapat disebut menduplikasi keuntungan. Kegiatan yang dilakukan untuk memperkenalkan Roma kost pada masyarakat adalah dengan melakukan promosi yaitu menempel pamflet didepan kost, disekitar kampus dan tempat-tempat ramai pengunjung.

Dalam membangun kost-kostan ini adapun visi misi yang dimiliki adalah sebagai berikut:

Visi Roma Kost:

Menjadi usaha terbaik penyedia kost-kostan, yang mengutamakan pelayanan dan kenyamanan yang memuaskan bagi penghuni kost.

Misi Roma Kost:

1. Mengenalkan perusahaan kepada penghuni/konsumen

2. Menyediakan tempat penghuni kost yang nyaman dan aman.

3. Memberikan pelayanan servis yang terbaik kepada penghuni kost

4. Selalu berkomitmen untuk menjaga kepercayaan penghuni kost.

    Roma Kost memiliki prosedur yang harus dikerjakan oleh Asisten atau Manajer kost dan peraturan atau prosedur untuk penghuni kost, dimana setiap penguni kost harus menaati prosedur yang ada. Prosedur atau aturan yang harus ditaati oleh penghuni kost seperti, pemakaian dapur, pemakaian ruang belajar bersama, penggunaan sepeda dan lainnya dimana setiap penghuni yang menggunakan properti atau fasilitas kost harus menjaga kebersihan kost dan  merawatnya. Apabila menggunakan kompor dan piring maka setelah penggunaan kompor, kompor harus dilap dan piring harus dicuci.

BAB II

PEMBAHASAN

1          

2.1         Aspek Marketing

Pemilik Kost melihat permintaan mahasiswa yang meningkat akan pentingnya tempat tinggal, keadaan potensi pasar, dan keadaan pesaing membuat saya berinisiatif membuka usaha sewa properti kost-kostan, untuk memenuhi permintaan pasar. Usaha kost-kostan ini akan sangat menguntungkan karena selain kebutuhan para mahasiswa terpenuhi, usaha ini juga mempunyai fasilitas yang diperlukan dan harga yang terjangkau. Dengan begitu mahasiswa maupun para pegawai tidak kesulitan lagi untuk mencari tempat tinggal sementara yang nyaman dan aman.

Tujuan mendirikan Roma kost ini agar mampu memaksimalkan dari segi keuntungan dan manfaat karena bisnis kost-kostan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri. Bagi kami usaha ini sangat berpengaruh pada mahasiswa/i karena mahasiswa/i dan pegawai yang merantau atau jauh dari tempat tinggalnya sangat membutuhkan tempat tinggal yang aman dan nyaman, sehingga usaha ini mempunyai prospek yang sangat bagus karena penghasilan dari kost-kostan ini terus mengalir. Beberapa faktor memilih usaha sewa kost diantaranya adalah lokasi yang strategis atau dekat dengan berbagai akses, dekat dengan pusat kota, dekat dengan beberapa stasiun commuterline (krl), dekat dengan beberapa ukm dan perusahaan serta lingkungan perkampungan yang asri.

Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sewa kost juga merupakan usaha jangka panjang atau disebut investasi, pemilik kost-kostan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai tanah. Pemasaran kost juga tidak memerlukan biaya besar hanya cukup memasang pamflet dan menawarkan ke beberapa mahasiswa. Berdasarkan hasil pengalaman pribadi, kost yang diminati mahasiswa atau karyawan adalah dengan maksimal harga Rp.1.200.000,- yang sudah mencakup berbagai fasilitas yang mendukung aktifitas penghuni. Sehingga rumah kostt kelas menengah kebawah ini akan lebih cepat terisi penuh atau laku dibandingkan rumah kostt menengah ke atas yang hanya dihuni oleh masyarakat kaya atau elite.

2.1.1        Segmentasi Pasar

Segmen utama yang dipilih Roma kost adalah semua mahasiswa dan karyawan, kami memilih segmen ini karena kami merasa kalangan tersebut yang saat ini sangat membutuhkan tempat tinggal karena jauh dari keluarga dalam bekerja dan menyelesaikan kuliahnya. Namun tidak menutup kemungkinan masyarakat pada umumnya.

2.1.2        Strategi Harga

Harga yang kami tawarkan tidak terlalu mahal. Berdasarkan fasilitas yang kami sediakan, kami menerapkan sistem harga murah untuk satu kamar yang dihuni oleh dua orang. Dimana harga normal satu kamar kost seharga Rp. 850.000,- (delapan ratus lima puluh ribu rupiah), dan untuk kamar kost yang dihuni oleh 2 orang seharga Rp. 1.200.000,- (satu juta dua ratus ribu rupiah).

2.1.3        Strategi pemasaran

Untuk menarik minat penghuni agar tetap menyewa kost maka kami melakukan pelayanan sebaik mungkin dengan melakukan diskusi tiap bulan untuk masalah yang dihadapi penghuni, berusaha care dengan para penghuni, membantu kesulitan para penghuni misal para mahasiswa yang kesulitan dalam belajar statistika dan membutuhkan guru untuk mengajar statistika maka kami akan merekomendasikan guru les privat yang tepat. Jika ada kamar kosong kami akan memberitahu penghuni untuk membantu menawarkan kepada teman-temannya dan memberikan komisi untuk mereka yang berhasil menawarkan untuk menyewa kamar yang kosong, sehingga para penghuni pun akan lebih giat untuk menawarkan kepada teman-temannya. Dengan strategi tersebut Roma Kost tidak pernah memiliki kamar yang kosong karna akan segera disewa oleh orang lain.

Pada era globalisasi dan komunikasi yang berkembang dapat dimanfaatkan sebagai cara untuk memasarkan Roma kost. Pemasaran yang dilakukan adalah dengan mengunggah Roma kost di situs web dengan keterangan dan foto-foto menarik dan terbaik dari kos tersebut, web yang sering ditelusuri para pencari kostan seperti mama kost dan lainnya, dan untuk mempermudah pencarian lokasi kostan pemilik memasukkan lokasi, nama kost beserta foto-foto menarik kedalam aplikasi maps. Pemilik kost juga membuat video room tour atau kost tour, yang akan diunggah di youtube pribadi, web, maps dan aplikasi yang biasanya digunakan orang untuk mencari kostan.

2.2    Aspek Teknik Dan Teknologi

Usaha ini berkaitan dengan lokasi usaha yang strategis, persediaan tenaga kerja dalam membangun usaha, kebutuhan listrik dan air, dan teknik operasional. Kami berupaya selalu menggunakan teknologi dengan kualitas terbaik untuk memuaskan konsumen. Rumah kost yang akan kami dirikan terletak di jalan timbul, Jagakarsa, Jakarta selatan. Alasan memilih tempat ini karena letaknya sangat strategis, dimana akses ke jalan raya, kampus, warnet, tempat makan seperti warteg, indomart, alfamart, masjid, gereja, terminal busway, stasiun commuterline (krl) dan ke pusat kota tidak jauh. Selain dekat dengan angkutan umum dan kampus, kost ini juga dekat dengan pasar-pasar tradisional dan penghuni juga dapat mengunjungi pasar malam karena lokasi pasar malam yang tidak jauh dari lokasi kost. Hal tersebut memungkinkan lokasi ini menjadi tempat yang strategis baik bagi mahasiswa maupun karyawan sebagai tempat tinggal sementara yang nyaman dan mendukung aktifitas mereka.

Dalam penyediaan tenaga kerja, Roma kost membutuhkan sedikitnya 5 orang sebagai tukang bangunan yang akan membangun rumah berdasar spesifikasi yang sudah kami tentukan. Selebihnya untuk perkembangan usaha akan di handle oleh 1 orang selaku manajer kost. Selain lokasi yang strategis, sarana listrik dan kebutuhan air sangat dibutuhkan sebagai pendukung utama kemajuan usaha kami dan sarana tersebut telah tersedia sesuai dengan standarisasi. Sarana listrik yang kami gunakan merupakan listrik berbasis pulsa atau token dan untuk pengisiannya ditanggung oleh para penghuni tiap kamar. Aspek operasional Roma kost meliputi pemesanan kamar yang dapat dilakukan dengan menghubungi nomor yang tertera pada pamflet atau bertemu secara langsung dengan pemilik ataupun manajer. Penyewa kost diberi kebebasan dalam memilih kost yang kosong, tetapi apabila kost yang berstatus kosong hanya satu maka penyewa ditawarkan untuk mengisi kamar tersebut.

Teknologi yang digunakan Roma kost adalah pembayaran via bank dan manual. Selain pembayaran terkait kelancaran dalam berkomunikasi antara pemilik atau manajer dengan penghuni, maka pemilik membuat grup Roma kost dengan aplikasi whatsapp dimana anggota grup diberi kebebasan dalam berkomunikasi baik komunikasi untuk mengisi waktu luang ataupun untuk membahas hal-hal yang penting. Dalam menjamin keamanan rumah kost, pemilik menggunakan cctv yang dapat dimonitor menggunakan handphone. Penghuni, pemilik atau manajer dapat menginstal aplikasi Alfred Home Security Camera yang merupakan salah satu aplikasi CCTV yang dapat merekam segala aktivitas disekitarnya, sehingga keamanan kost terjamin.

2.3    Aspek Manajemen Sumber Daya Manusia (SDM)

Manajemen sumber daya manusia ini merupakan suatu proses menangani berbagai masalah pada ruang lingkup karyawan, pegawai, buruh, manajer dan atau semua tenaga kerja yang menopang seluruh aktifitas dari organisasi, lembaga atau perusahaan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Bagian yang mengurusi sumber daya manusia pada organisasi biasanya disebut departemen SDM atau HRD (Human Resource).

Pada bisnis ini sumber daya manusia yang dibutuhkan untuk membangun rumah kost sebanyak 7 orang, melakukan pemasangan listrik 1 orang dan untuk mengatur perkembangan kost membutuhkan 1 orang manajer dan keuangan 1 orang yang diatur sendiri oleh pemilik.

2.4         Aspek Legalitas

Aspek legalitas atau aspek hukum merupakan aspek yang menentukan dan menjamin akan kelangsungan suatu kegiatan usaha. Oleh karena itu, aspek ini tidak dapat diabaikan karena aspek ini merupakan legalitas suatu usaha. Apabila suatu usaha tidak memiliki legalitas maka proses yang dilakukan akan terhenti dan tidak dapat berjalan dengan baik. Roma Kost memiliki legalitas berupa surat-surat izin seperti surat izin Domisili, Surat tanah dan hak milik, IMB( Izin Mendirikan Bangunan). Kartu Keluarga (KK), Kartu Tanda Penduduk (KTP)

2.5   Aspek Finansial

Modal dasar usaha untuk mendirikan bisnis Roma kost didapat dari hasil tabungan pemilik selama menempuh pendidikan dan saat bekerja serta bisnis kecil-kecilan yang pernah dilakukan oleh pemilik kost. Aspek finansial atau manajemen keuangan diatur oleh pemilik kost, dimana dalam membangun usaha ini pemilik harus mengeluarkan biaya terkait pembelian tanah, proses pembangunan, pembelian material bangunan, tenaga kerja, dan biaya-biaya lain yang berkaitan dengan pembangunan bisnis Roma kost. Selain biaya yang dikeluarkan saat pembangunan bisnis, pemilik juga harus mengeluarkan biaya setiap bulannya untuk manajer yang bertugas mengendalikan kost,  biaya listrik air, biaya wifi, dan biaya untuk keperluan lainnya. Rincian biaya- biaya tersebut dapat dilihat pada perhitungan dibawah ini.

Biaya Pembangunan

Kalkulasi biaya pembangunan kost ini adalah:

Tanah = 300 m2 x Rp 500.000 / m2                                  = Rp. 150.000.000

Bangunan = 300m2 x Rp 700.000 /m2                              = Rp. 210.000.000

Tempat tidur, lemari, kipas, dll = Rp 500.000 x 20 unit    = Rp. 10.000.000

Sepeda = Rp. 500.000 x 3 unit                                           = Rp. 1.500.000

CCTV = Rp. 250.000 x 1 unit                                            = Rp. 250.000

Lain-lain (perizininan, konsultan)                                      = Rp. 10.000.000

Total biaya pembangunan                                               = Rp. 381.750.000

 

Pemasukan / tahun :

Sewa 1 kamar kostt       Rp. 1.100.000/ bulan

Sewa 20 kamar kostt = Rp. 1.100.000,00 x 20 x 12      = Rp. 264.000.000

Total Pemasukan                                                           = Rp. 264.000.000

 

Biaya Operasional/tahun :

Air       Rp. 100.000 x 12                                            = Rp. 1.200.000

Wifi     Rp. 500.000 x 12                                             = Rp. 6.000.000

Gaji manajer Rp. 2.000.000 x 12                                 = Rp. 24.000.000

Biaya perbaikan ( keran air, dll)                                  = Rp. 2.000.000

Total pengeluaran                                                     = Rp 33.200.000             

Estimasi keuntungan bersih / tahun :

Rp 264.000.000 - Rp 33.200.000 = Rp 230.800.000

Payback Period:

Rp. 381.750.000 /Rp 230.800.000 = ± 1,6 tahun

2.6         Aspek Produksi

Roma kost berusaha untuk memberikan pelayanan yang baik. Dalam bisnis ini tidak terdapat aspek produksi, karena customer atau penghuni kost bersifat sementara dan Roma kost tidak melakukan produksi terkait produk ataupun jasa tetapi hanya menyediakan properti yang layak untuk customer.

2.7         Analisis SWOT

Usaha kami memiliki beberapa kelebihan dan kelemahan. Sehingga kami harus selalu waspada dalam menghadapi persaingan. Kami harus selalu bisa melihat kondisi pesaing, sehingga dalam menjalankan usaha, kami berusaha sebisa mungkin untuk menjaga dan meningkatkan kualitas usaha. Kami juga berusaha untuk mengurangi dan menutup kelemahan yang ada.

Strength (Kekuatan)	Weakness (Kelemahan)
1.      Lokasi sangat strategis, karena terletak didekat kampus dan sekolah 2.      Fasilitas yang ditawarkan sangat mewakili kebutuhan penyewa 3.      Aspek manajemen sangat baik, dengan SDM yaitu Asisten atau Manajer yang berkualitas dan disiplin 4.      Adanya grup whatsapp kost 5.      Adanya reuni/ diskusi kost yang dilakukan tiap bulan 6.      Kostan khusus putri, sehingga teman cowok dilarang untuk memasuki area kamar	1.      Adanya penghuni yang tidak patuh dengan peraturan kost
Opportunity (Peluang)	Threats (Ancaman)
1.     Jaminan keamanan dan kenyamanan 2.      Fasilitas lengkap/memadai 3.      Kebutuhan pasar akan tempat tinggal 4.      Adanya peraturan jam 22.00 wib yaitu larangan keluar masuk kost, sehingga keamanan kostan dapat dipantau 5.      Larangan untuk lelaki agar tidak memasuki area kamar, sehingga orang tua lebih percaya dengan keamanan Roma kost	1.      Kompetitor dengan harga yang lebih murah 2.      Perawatan fasilitas kost kurang diperhatikan oleh para penghuninya 3.      Pangsa pasar yang kurang suka akan peraturan yang ada 4.      Banyak  rumah kos yang memiliki akses menuju kampus  yang lebih dekat.

2.8         Analisis Strategi Bisnis

Berdasarkan analisis disimpulkan bahwa Roma Kost berada di tangga bisnis ke-4 yaitu multiplying karena Roma Kost telah menggunakan teknologi keamanan dengan cctv dan aplikasi Alfred Home Security Camera yang dapat digunakan oleh semua entitas dalam Roma kost. Selain teknologi keamanan, dalam pembayaran sewa kos Roma kost menerapkan pembayaran via transfer atau bank sehingga penghuni tidak kesulitan menemui pemilik untuk pembayaran sewa dan penghuni dapat membayar kost tepat waktu.

BAB III

PENUTUP

3.1         Kesimpulan

Business plan menggambarkan kesiapan entrepreneur dalam berbisnis dengan melakukan rancangan terhadap bisnis yang akan dilakukan. Calon investor atau lembaga keuangan pemberi kredit akan melihat kesiapan calon entrepreneur dari business plan yang mereka susun. Business plan akan  memperlihatkan apakah bisnis yang sedang direncanakan tersebut realistis untuk dijalankan. Roma kost adalah sebuah rencana usaha berbentuk kost-kostan. Meskipun jenis usaha ini dapat dikatakan memerlukan aspek-aspek yang harus diperhatikan seperti strategi yang bagus dan lokasi yang strategis untuk pengembangan usaha, namun keuntungan dari usaha tersebut juga meyakinkan. Roma kost ini memberikan beberapa inovasi baru. Inovasi inilah yang menjadikan usaha kami berbeda dari yang lainnya dan akan kami tonjolkan kepada konsumen. Dengan tujuan utama untuk memperoleh profit yang besar, kami optimis dapat bertahan dan berkembang untuk memajukan usaha ini dengan ciri khas yang telah ada.

DAFTAR PUSTAKA

 CPS Soft. (2019, Agustus 12). Mengetahui Elemen Perencanaan Bisnis Dan Manfaat Perencanaan Bisnis. Dipetik Maret 29, 2020, dari https://cpssoft.com/blog/bisnis/mengetahui-elemen-perencanaan-bisnis-dan-manfaat-perencanaan-bisnis/

Dr. Sarfilianty Anggiani, M. M. (2018). Kewirausahaan Pola Pikir, Pengetahuan, Dan Keterampilan: edisi kedua. Kencana.